Приемка квартиры в новостройке: на что обратить внимание.

Жильё, передаваемое дольщику, должно отвечать требованиям по качеству, прописанным в договоре и в строительных стандартах. Если же работы выполнены с нарушениями, собственник вправе требовать с застройщика неустойку, размера которой, при грамотном подходе, может хватить на проведение работ по отделке квартиры. В Екатеринбурге уже были зафиксированы случаи проведения квартирных ремонтов за счёт застройщика.

Владелец квартиры имеет право…

Обычно, если владелец новой квартиры обнаруживает в ней строительные недоделки, он требует, чтобы застройщик всё исправил, и только после этого подписывает акт приёмки и вступает во владение недвижимостью. Но можно сделать по-другому.

Евгения Свинтаржицкая

юрисконсульт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Вместо устранения выявленных недочетов Дольщик может заключить соглашение с застройщиком о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков. По закону именно дольщик выбирает, что именно потребовать от застройщика. И надо помнить, что на строительные работы законодательством установлен гарантийный срок – не менее пяти лет, а на инженерное оборудование – не менее трех. В течение этого срока дольщик имеет право предъявлять к застройщику претензии по выявленным недостаткам.

Эксперт поясняет, что если владелец новой квартиры по каким-то причинам не смог сразу отразить все недостатки при приемке квартиры, то у него сохраняется право предъявить свои претензии в течение нескольких лет, особенно, если речь идёт о скрытых недостатках, выявленных в процессе проживания в квартире.

Павел Сенюк

эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Застройщик, дорожащий своей репутацией, старается не доводить ситуацию до выплаты неустойки. Если требования дольщика обоснованы, то застройщик чаще старается устранить неисправности, чем платить. Выплата неустойки – это очень редкие случаи.

Тем не менее, опыт показывает, что если у владельца квартиры грамотный юрист, то он сможет через суд взыскать со строителей серьёзные суммы. Например, директор предприятия «Вертикаль Групп» Евгений Давыдов рассказал, что несколько лет назад выступал экспертом при приёмке новой квартиры, сдаваемой в черновой отделке. Был обнаружен большой объём строительного брака. Дольщик подал в суд и получил от застройщика 200 тыс. руб. Он добавил к ним своих 100 тыс. руб. и этой суммы хватило на исправление огрехов и на качественную чистовую отделку квартиры.

Как дольщику стать экспертом

Екатеринбургские строители в один голос говорят, что гораздо проще принимать качество работ, если квартира сдаётся в черновой отделке. Если на стенах уже есть обои, а на полу лежит ламинат, очень сложно увидеть глубинные проблемы – отслаивающуюся штукатурку, неровную стяжку пола и пр. о том, как принимать качество строительных и отделочных работ Ремонт.Divandi ранее рассказывал.

Сергей Занин

директор строительного предприятия «Вотан»

Обычно в договоре с застройщиком нет чёткого описания параметров отделки. В этом случае действуют СНиПы и ГОСТы. Например, если речь идёт о стенах или полах, то действует СНиП 3.04.01-87 (изоляционные и отделочные покрытия). Согласно нему, например, подготовка стен бывает простая, улучшенная и высококачественная. Понятно, что если речь идёт об элитном жилье, то у строителей можно требовать, чтобы они сделали всё в улучшенном или высококачественном формате.

Даже в самом простом варианте отделки, штукатурка на стену должна быть нанесена так, чтобы отклонение от вертикали на расстоянии одного метра не превышало 3 мм. При улучшенной и высококачественной отделке отклонения могут быть 2 и 1 мм, соответственно. Но чтобы обнаружить нарушение стандартов потребуется хотя бы минимальный набор инструментов.

Евгений Давыдов

директор предприятия «Вертикаль Групп»

Покупателю квартиры для приёмки качества работ нелишним будет иметь с собой двухметровое правИло, уровень, угол, отвес, фонарик, молоток. Первые четыре инструмента нужны, чтобы проверить геометрию стен, пола и потолка. Луч фонарика, направленный параллельно стене, позволит увидеть недостатки штукатурного покрытия. Молотком простукивается штукатурка в местах трещин. Так можно услышать, нет ли пустот. Замечу, что при приёмке готовых квартир больше всего проблем со стенами – грубая и отслаивающаяся штукатурка, трещины, неправильные углы между стенами. Если оставить эти недоделки, у владельца квартиры на их устранение потом уйдёт много денег.

О некоторых методиках выявления некачественных работ при отделке стен Ремонт.Divandi рассказывал в одной из прежних публикаций.

В свою очередь, главный инженер «Агентства Строительных Решений» Алексей Русакович замечает, что как раз стены – не самый проблемный элемент квартиры.

Алексей Русакович

главный инженер «Агентства Строительных Решений»

Чаще всего встречается брак при устройстве полов. На них обнаруживаются перепады, трещины, стяжка «бухтит». Если владелец квартиры заставит строителей это переделывать, то сдача отложится на месяц – надо снимать старую стяжку, заливать новую и ждать пока застынет.

По мнению Евгения Давыдова, при приёмке квартиры в черновой отделке будет нелишним простучать молотком стяжку полов по всей площади. Так можно обнаружить пустоты и отслоения. Для стен такой метод тоже годится, но представитель застройщика может не позволить стучать по ним молотком. Как говорит Евгений, при оценке качества штукатурки, можно применить такой метод: вести металлическим предметом по стене, если под слоем штукатурки пустота – звук, издаваемый предметом, изменится. Но чтобы это услышать, нужен навык. Также, все строители сходятся в том, что при приёмке квартиры следует повышенное внимание обратить на окна.

Алексей Русакович

главный инженер «Агентства Строительных Решений»

Окна – бич любого застройщика. Покупателю квартиры проще проверять качество монтажа зимой. Все недочёты сразу видно. Но и в тёплое время года при грамотном подходе можно многое узнать об окнах в квартире. Следует проверить уровень звукоизоляции, посмотреть примыкание створок, аккуратность монтажа. Если откосы вскрыты – а так бывает, если квартира сдаётся в черновой отделке – можно посмотреть, как произведён монтаж.

Что может приглашённый консультант

Если покупатель квартиры твёрдо решил выявить все строительные недоделки, он может взять себе в помощь профессионала. Ряд екатеринбургских строительных предприятий предлагают услуги по технической приёмке квартир в новостройке. В самом простом варианте цена такого сервиса начинается с 1—2 тыс. руб. за объект. За 4,5—7 тыс. руб. можно получить приёмку с применением специальной аппаратуры и тщательным исследованием всех элементов квартиры. Если заказчику нужна смета на работы по исправлению недоделок, на основании которой он сможет взыскать деньги с застройщика, то такая услуга обойдётся в 25—30 тыс. руб. Помощь в приёмке квартир в новостройке в Екатеринбурге оказывают предприятия: «Вотан», «Вертикаль Групп», «Агентство Строительных Решений», «СтройДоктор» и некоторые другие.

Евгений Давыдов

директор предприятия «Вертикаль Групп»

Даже если в квартире уже проведена чистовая отделка, специалист сможет найти ошибки, допущенные при прокладке электропроводки, правильность схемы подключения отопительных приборов – то есть определить, смогут ли радиаторы работать на полную мощность. В последнее время при приёмке жилья уделяется большое внимание электроснабжению. В частности, обязательно проверяется соответствие нормам автоматических предохранителей и сечение кабелей, использованных в электропроводке.

Как замечает главный инженер «Агентства Строительных Решений» Алексей Русакович, при обнаружении строительных недоделок профессионал может и должен использовать специальное оборудование – детектор для обнаружения проводов в стенах, инфракрасный пирометр для снятия характеристик оконных и дверных конструкций, лазерный дальномер для определения правильности геометрии комнат. Если помещение по проекту прямоугольное, то, как минимум, должна совпадать длина его диагоналей. Директор предприятия «Вотан» Сергей Занин добавляет, что не будут лишними кусачки электрика. С их помощью, в частности, можно определить сечение проводов, отходящих от распределительного щитка.

Как оформить претензии

Все претензии к качеству принимаемой квартиры должны быть зафиксированы на бумаге.

Евгения Свинтаржицкая

юрисконсульт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

В соответствии с п. 5. ст. 8 ФЗ-214 дольщик имеет право до подписания акта приема-передачи потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все недоделки и дефекты. Также дольщик вправе не подписывать передаточный акт до устранения выявленных недостатков. Если до подписания акта приема-передачи Вам не удалось составить «дефектологическую» ведомость, недоделки, надо зафиксировать все претензии в самом акте приема-передачи, либо в прилагаемом к нему смотровом листе. При этом в акте делается отметка, что «при приемке объекта выявлены недостатки, которые зафиксированы в смотровой ведомости, которая является неотъемлемым приложением к данному акту».

Эксперт напоминает, что без акта приема-передачи дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру. Поэтому в определённых случаях, человеку проще подписать этот документ и потом требовать от застройщика ликвидации недоделок либо выплаты компенсации за них. Напомним, что в течение гарантийного срока претензии можно предъявлять, в том числе к недоделкам, не отражённым в «дефектологической» ведомости.

Готовим бумаги в суд

Специалисты по технической приёмке помещений советуют фиксировать недоделки в квартире не только на бумаге, но и на фотоаппарат или видеокамеру с правильно выставленной датой. Материалы съёмки пригодятся, если дело дойдёт до суда. Впрочем, для судебного разбирательства владельцу квартиры потребуются и другие аргументы.

Алексей Русакович

главный инженер «Агентства Строительных Решений»

Если дольщик и застройщик не могут договориться по вопросу ликвидации недоделок или выплаты компенсации, владелец квартиры может обратиться в суд. Но прежде ему надо будет получить заключение строительной экспертизы. Именно на эту бумагу будут ориентироваться слуги Фемиды.

Строительная экспертиза принципиально отличается от услуги по приёмке жилья тем, что проводится по жёстким правилам и только аккредитованными в установленном порядке организациями. Заключение такой организации имеет юридическую силу.

В Екатеринбурге строительную экспертизу могут проводить несколько компаний. В том числе «Уральская строительная экспертиза», «Ассоциация независимых судебных экспертов», «Агентство Строительных Решений» и пр. Проведение экспертизы квартиры в новостройке стоит от 9 тыс. руб. за объект. Кроме заключения экспертизы истцу потребуется упомянутая выше «дефектологическая» ведомость и калькуляция, в которой будет приведён расчёт стоимости работ, необходимых для ликвидации строительных недоделок. Для её составления должно быть использовано лицензированное программное обеспечение, например, «Гранд-смета» или «Смета.ру».

Евгений Давыдов

директор предприятия «Вертикаль Групп»

Получить с застройщика компенсацию вполне реально, если юрист грамотный. Подобные случаи мне известны. Тут есть любопытный момент. Расценки на работы, используемые, например в «Гранд-смете» обычно выше, чем у большинства бригад или ремонтников-частников. Иногда разница бывает трёхкратной. Теоретически возможна ситуация, что денег, полученных от застройщика, владельцу квартиры хватит и на устранение недоделок и на какие-то дополнительные работы по благоустройству жилья. Правда, теперь за качество работ придётся «бодаться» с нанятой бригадой.

О том, как принимать выполненную работу у нанятой бригады или ремонтного предприятия Ремонт.Divandi рассказывал ранее.

Автор: Андрей Губанов

Ссылки по теме:

• Фирмы предоставляющие услуги по техническому надзору