Ремонт квартир: следим за качеством работ и принимаем у бригады готовую квартиру

Владелец квартиры может поручить ремонт бригаде мастеров. Однако после окончания работ, заказчик, не будучи специалистом в области ремонта, станет принимать сделанные объёмы у профессионалов. Чтобы грамотно оценить качество работ и не пропустить скрытые или даже явные дефекты, владельцу квартиры стоит пополнить запас знаний в области ремонта и обустройства квартиры. Советы дают профессиональные строители и юристы.

Защиту интересов заказчика квартирного ремонта гарантирует грамотно составленный письменный договор со строительной бригадой. О том, как оформить и подписать этот документ Ремонт.Divandi писал ранее. Одна из важнейших частей договора – чётко прописанные условия приёмки заказчиком выполненных работ. Если ремонт достаточно масштабный, строители предлагают заказчику принимать работу в несколько этапов. Это позволяет владельцу квартиры контролировать все стадии ремонта. А интерес строителей в том, что после каждого этапа заказчик оплачивает уже выполненные объёмы. То есть бригада получает постоянную финансовую подпитку.

Сергей Занин

директор строительного предприятия «Вотан»

Обычно мы прописываем в договоре несколько сроков встреч с заказчиком для приёмки работ. Сначала он принимает черновой этап ремонта – заливку полов, выравнивание стен. При этом оформляется промежуточный акт. Таких актов может быть несколько, в зависимости от объёма работ.

Принимаем черновой этап

Директор ЗАО «ДомРемонта66» Виталий Криницын замечает, что этапу черновой отделки владелец квартиры должен уделить даже больше внимания, чем окончательной приёмке ремонта. Брак, пропущенный на этой стадии, может привести к необходимости серьёзных переделок уже готовой квартиры. Многие строители согласны с такой позицией.

Антон Величко

директор строительной компании «Премиум»

Проследите, за тем, как сделано штробление для электропроводки. Каналы должны пролегать вертикально от потолка до выключателя или розетки. Это позволит «видеть» провода под обоями и не попасть под напряжение при попытке, например, повесить картину на стену. Строителям перед сдачей разводки водопроводных труб нелишне провести опрессовку труб. Для этой операции, например, наше предприятие использует специальное опрессовочное устройство. После этой операции оформляем акт опрессовки.

Руководитель отдела ремонтно-строительных работ предприятия «Мастерская ремонта» Андрей Рувимский рекомендует обратить внимание на места выходов коммуникаций. Розетки и выключатели должны находиться на обозначенной высоте, посадочные места под сантехнику соответствовать её размерам.

В ходе приёмки черновых работ владельцу квартиры также важно проконтролировать, насколько качественно штукатуры выровняли стены.

Виталий Криницын

директор ЗАО «ДомРемонта66»

Ещё в процессе заключения договора со строителями заказчику следует уточнить, какой уровень качества оштукатуренной поверхности ему обеспечат мастера. Обычно бригады в этом вопросе ориентируются на СНиП 3.04.01-87 (изоляционные и отделочные покрытия). Согласно нему подготовка стен бывает простая, улучшенная и высококачественная. В первом случае отклонение от вертикали на расстоянии одного метра может достигать 3 мм. При улучшенной и высококачественной отделке отклонения могут быть 2 и 1 мм, соответственно. Если заказчику обещают штукатурку по маякам, значит, речь идёт о высококачественной отделке, о которой должна быть прописана строка в договоре.

Акт приёмки чернового этапа

Осмотр и оценка черновой отделки завершается подписанием промежуточного акта приёмки работ.

Сергей Занин

директор строительного предприятия «Вотан»

Если заказчик не принимает у нас какие-то работы, они в промежуточный акт не включаются. Документ подписывается не в полном объёме. Работы, которые не были приняты, мы закрываем следующим актом.

Строители могут работать и по другой схеме: непринятые работы вносятся в дефектную ведомость, или отмечаются в самом акте приёмки. После чего прораб и заказчик обговаривают или фиксируют письменно время, необходимое для устранения недочётов. Когда строители всё исправляют, заказчик вновь посещает квартиру. Если замечаний нет, стороны подписывают акт приёмки в полном объёме.

Александр Латыев

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Замечания должны быть письменно зафиксированы. Можно внести их в акт приемки или составить акт осмотра или дефектную ведомость. На этой бумаге должны стоять дата, а также подписи заказчика и представителя бригады. После устранения недоделок подписывается акт приёмки, в котором стоит число реального завершения работ. Заказчику не следует подписывать бумаги задним числом. Это лишит его возможности предъявить претензии строителям по срокам исполнения.

Некоторые компании дополняют акты приёмки работ фотографиями. Обычно они в электронном виде пересылаются на почту заказчика.

Вячеслав Феодоров

директор архитектурной фирмы «Альтанта»

Фотографии – удобный способ контроля действий строителей. Особенно если речь идёт о скрытых работах – штроблении стен, прокладке труб и электропроводки. Фотографии неоштукатуренных «вскрытых» стен наглядно демонстрируют, что и как сделали рабочие, а в случае чего могут быть использованы для устранения неисправностей или при модернизации коммуникаций.

Окончательная приёмка ремонта

Процедуру сдачи заказчику работ проводит руководитель строительного предприятия или бригадир (прораб). Если ремонт делался под авторским надзором дизайнера, тот также присутствует при приёмке. Осмотр отремонтированной квартиры можно проводить только после того, как оттуда убран весь строительный мусор и инструменты.

При обследовании обновлённого жилья строители советуют владельцу убедиться, что итоги ремонта удовлетворяют следующим требованиям:

• на окрашенных поверхностях нет полос;
• стыки обоев не видны с расстояния 1,5—2 метров;
• двери и окна открываются и закрываются легко, без скрипа;
• напольное покрытие не скрипит при ходьбе и не имеет вздутий;
• швы между плитками затёрты и имеют одинаковую толщину;
• под керамической плиткой нет пустот (определяется простукиванием);
• при штатной работе душа вода не попадает на пол;
• в двухуровневом потолке качественно примыкают уровни;
• работают автоматические предохранители в распределительном щитке;
• электрические розетки и выключатели не перевёрнуты и не болтаются;

Руководитель практики Агентства «Интеллект-С» Александр Латыев напоминает, что нужно не просто проверить наличие нуля и фазы в электрических розетках, но дать им максимальную нагрузку в присутствии строителя. Электрики замечают, что стандартная розетка (на 16 ампер) должна без проблем выдерживать нагрузку в 3,5 киловатта. Поэтому при приёмке электрической части ремонта можно через тройник запитать от одной розетки несколько электроприборов (например, утюг, электрочайник и фен) суммарной мощностью 3,5 кВт. Мощность каждого прибора должна быть указана на его корпусе. Или, как в случае с электрочайником – на донышке подставки.

Еще одна зона повышенного внимания – места сопряжения стен с полом и потолком.

Андрей Рувимский

руководитель отдела ремонтно-строительных работ предприятия «Мастерская ремонта»

Если стена не выровнена, в местах её примыкания с дверными наличниками, напольными и потолочными плинтусами (особенно если они не пластиковые, а деревянные) будут ясно видны щели. Впрочем, качество выравнивания стен лучше контролировать на этапе черновой отделки.

Директор ЗАО «ДомРемонта66» Виталий Криницын отмечает, что прежде чем предъявлять претензии к строителям по ровности стен, заказчику следует перечитать смету на проведении работ. Возможно, там нет строки о выравнивании стен. Впрочем, по мнению эксперта, данный пункт может быть исключён из списка работ только по специальной просьбе квартировладельца, который таким образом решил сэкономить на ремонте.

«Силовая» приёмка ремонта

Бывает, что владельцы отремонтированных квартир привлекают в качестве консультантов к приёмке работ профессиональных строителей. В некоторых случаях привлечённый эксперт используется для давления на бригаду ремонтников.

Виталий Криницын

директор ЗАО «ДомРемонта66»

Если у заказчика цель – «скинуть» стоимость ремонта, он нанимает специалиста за 5 тысяч рублей и тот своими претензиями к строителям может уменьшить ценник за ремонт примерно… на 40 тысяч. Весьма вероятно, что в акте найдутся работы, которые фактически не делались. Эксперт указывает на это строителям и ведомость «худеет». Также нанятый знаток может перемерить площадь стен и добиться снижения суммы за штукатурку, за другие работы, обнаружить исчезновение десятков метров дорогого кабеля. В конце концов, он пригрозит бригаде вызовом независимой экспертизы. С ней строители стараются не связываться. Скорее, они предпочтут потерять часть денег, но обойтись без независимой экспертизы.

При этом Виталий Криницын замечает, что если заказчик пойдёт по такому пути, он навечно испортит отношения со строителями. Это может ему аукнуться, если в течение гарантийного срока потребуется исправление скрытых дефектов ремонта. Такой серьезный шаг с приглашением независимого эксперта лучше предпринимать до того, когда появилось желание расстаться с бригадой навсегда.

Подписание акта

Если со строительной бригадой заключён договор, то по завершении ремонта обязательно подписывается акт сдачи-приёмки работ. После чего производится окончательный расчет с бригадой.

Иногда строители предлагают заказчику завизировать акт приёмки работ по форме КС-2 и КС-3. Эти бумаги относятся к бухгалтерской документации. Человеку, не имеющему специальной подготовки разобраться в них трудно. Поэтому проще и надёжнее подписать акт приёмки работ, составленный в произвольной форме. В случае конфликта он будет иметь юридическую силу. В акте приёмки перечисляются все проделанные работы. Нередко прораб просто переносит в этот документ табличку из сметы, в которой перечислены все операции, объёмы и стоимость. Бывает, поступают ещё проще – в акте указывается, что подрядчик осуществил, а заказчик принял работы, выполненные в соответствии с договором номер такой-то от такого-то числа. В принципе, этого достаточно, так как все операции перечислены в смете, которая является неотъемлемой частью договора.

Акт подписывают обе стороны. С этого момента начинается гарантийный срок, продолжительность которого прописана в договоре – обычно 1 или 2 года. Скрытые дефекты ремонта, «всплывшие» в течение этого срока подрядчик обязан ликвидировать за свой счёт. О гарантии на ремонт можно прочитать здесь.

В одной из ближайших публикаций Ремонт.Divandi расскажет о том, как владелец квартиры может существенно снизить затраты на ремонт, при этом не испортить отношения со строителями и сохранить достойный уровень качества работ.

Автор: Андрей Губанов