Брак при строительстве коттеджа. Как привлечь подрядчика к ответу.

Когда владелец земельного участка решает возвести на нём жильё, он может просто пригласить бригаду и на пальцах показать, какой дом он хочет. Закон позволяет строить по такой схеме… Хотя если сооружать коттедж по проекту и с учётом геологии, он получится более надёжным. Впрочем, независимо от наличия или отсутствия проекта, лица, принимавшие участие в создании дома несут за него ответственность. В случае проблем со строением, его владелец может требовать от подрядчика компенсацию, в том числе через суд.

Если гражданин намерен построить дом высотой до трёх этажей для проживания себя и своей семьи, ему необязательно получать разрешение на строительство. Можно даже обойтись без проектной документации на коттедж (согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). Перед началом работ в Главархитектуре района надо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Когда же дом готов, приглашённый кадастровый инженер составит кадастровый план, на основании которого собственнику будет выдано разрешение на ввод жилья в эксплуатацию. Всё! можно регистрировать право собственности на объект.

Из сказанного видно, что государство официально заявило, что не собирается контролировать проектирование и строительство индивидуальных домов. Но это не значит, что за качество построенного коттеджа никто не отвечает. По Гражданскому кодексу РФ и Закону «О защите прав потребителей» ответственность за свою работу несут все, кто участвовал в создании объекта: геологи, проектировщики, строители и производители материалов.

Ответственность и гарантии

Согласно ст. 756 ГК РФ, гарантийный срок на строительные работы составляет 5 лет. Тем не менее, юристы рекомендуют обязательно прописать продолжительность гарантийного срока в договоре с компанией, взявшейся за строительство коттеджа. Причём, он может быть и больше 5 лет. Это уж как получится договориться.

Александр Латыев

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Если в договоре со строительной фирмой не указан гарантийный срок, то в случае обнаружения скрытых дефектов строительства владельцу дома придётся доказывать, что недостаток вызван непрофессиональными действиями бригады. Если же гарантийный срок в договоре обозначен, то норма о «виновности» строителей включается автоматически. То есть, если строительное предприятие считает, что его вины нет, оно должно доказать, что проблемы возникли из-за форс-мажорных обстоятельств, из-за действия собственника объекта или третьих лиц. Смысл включения в договор с подрядчиком гарантийного срока — перераспределение бремени доказывания вины.

Если в договоре со строителями нет гарантийного срока, заказчику, прежде чем требовать проведения ремонта (или возмещения расходов на ремонт), придётся доказать, что в неполадках виноват именно подрядчик. Для этого надо будет заказать строительную техническую экспертизу.

Ираида Ломакина

директор Центра строительных экспертиз «Защита»

Если домовладелец считает, что он сможет договориться с подрядчиком об устранении проблемы или возмещении затрат, то достаточно будет, если эксперт напишет Заключение по обследованию технического состояния строения. Если же спор планируется решать в судебном порядке, то лучше заказать полноценное Экспертное заключение. Этот документ обойдётся дороже, так как Экспертное заключение предполагает более высокую степень ответственности эксперта.

Кто может делать строительную экспертизу?

В Екатеринбурге строительную экспертизу могут проводить несколько компаний. В том числе предприятия ООО «Универсал-Строй», Центр строительных экспертиз «Защита», «Уральская строительная экспертиза», «Агентство Строительных Решений» и пр. Кроме того, существуют эксперты, работающие самостоятельно. И, тем не менее, выбор специалиста необходимой квалификации дело непростое. Особенно, если строительный конфликт планируется решать через суд.

Александр Латыев

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Экспертная деятельность не лицензируется, поэтому не существует единого документа, который подтвердит статус строительного эксперта. Если экспертное заключение предоставляется в суд, то суд проверяет квалификацию эксперта – запрашивает документы об образовании, об окончании специализированных курсов, о рабочем стаже и пр.

Обычный человек не всегда может определить, насколько грамотный специалист предлагает ему услуги по строительной экспертизе. В России существует немало заведений, выдающих удостоверения, в которых говорится, что гражданин получил подготовку и может проводить экспертизу того или иного вида. Если речь идёт о строительных проблемах, то необходим эксперт со специальностями 16.4 и/или 16.5. Именно такой специалист может оценить качество выполненных работ (16.5), определить причины «разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств» (16.4).

Из наиболее авторитетных организаций, готовящих специалистов такого профиля можно упомянуть НП «Палата судебных экспертов» (Судэкс) и Департамент госуслуг в строительстве и разрешительной деятельности Минстроя РФ. Документ, выданный этими организациями, – неплохая гарантия профессионализма эксперта.

Стоимость проведения строительной экспертизы зависит от объёма необходимых работ. Бывает так, что чтобы определить причину проблемы, приходится привлекать землеройную или другую технику, использовать лабораторное оборудование. Если речь идёт об экспертизе частного дома, то её стоимость обычно лежит в пределах 10-50 тыс. руб.

Определить, из-за чего у дома начались проблемы

Первое, для чего нужно экспертное заключение (или более дешёвое Заключение по обследованию технического состояния строения), – определить, что стало причиной поломки дома или его элементов. Причём сами эксперты подчёркивают, что их задача не найти виноватого, а описать техническую сторону вопроса.

Александр Бородавкин

судебный эксперт, директор ООО «Универсал-Строй»

Если брать экспертизы, которые проводил я, то проблемы, случившиеся с постройкой (в процессе её эксплуатации) я бы разделил на три категории. В 70% случаев были обнаружены ошибки допущенные строителями, в 15% случаев – проектировщиками, а остальные 15% – это несоблюдение правил эксплуатации самим владельцем жилья. Например, он использовал в здании электрические или газовые приборы, не соответствующие нормативам, что и привело к порче строительных конструкций. Был у меня один случай, когда недоработали геологи. Правда, их просчёт выявился уже в ходе строительства. Оказалось, что они не исследовали всё пятно застройки, а там, на трети площади плотные грунты находятся ниже, чем они указали. Фундамент свайный набивной. Сваи тонули в грунте. Пришлось завозить более длинные.

Строительная экспертиза может быть проведена как при наличии проектной документации на объект, так и без неё. Как замечает директор ЦСЭ «Защита» Ираида Ломакина, если проекта нет, то эксперт сравнивает фактически выполненные работы с нормами, прописанными в СНиПах и Сводах правил.

Юрист Александр Латыев поясняет, что, если заказчик решил строить дом без проекта и геологических изысканий, а строительная фирма (бригада) взялось за эту работу, то она полностью отвечает за качество дома. Строителей не избавит от ответственности даже тот факт, что заказчик дал им расписку в том, что он берёт на себя проблемы, возникшие из-за отсутствия проекта и геологических данных. Если дело дойдёт до суда, тот может даже не принять во внимание такую расписку.

***

Сегодня, кстати, существует следующая практика – если строители считают, что выполняя условия заказчика они построят дом с негарантированными характеристиками, они прямо говорят, что работать будут без договора, не подпишут никаких бумаг, а деньги соглашаются брать только наличными и без расписок. Такое бывает, если заказчик предлагает строить без проекта или, например, из материалов сомнительного качества. При этом будущий домовладелец должен чётко понимать, что если у его коттеджа, построенного таким способом, возникнут проблемы, то будет почти невозможно доказать, что его возвела именно эта фирма (бригада), и уж тем более будет сложно привлечь её к ответственности.

Поэтому, кстати, юристы говорят, что договор подряда на строительные работы надо заключать обязательно. В том числе, если в качестве подрядчика выступает частное лицо – сосед «дядя Вася».

Пошаговая инструкция для домовладельца

После того, как на руках у владельца проблемного коттеджа оказывается экспертное заключение, из которого явствует, что причиной проблемы стали недоработки строителей (проектировщика, геологов), владелец может начинать тяжбу. Александр Латыев предлагает действовать по следующему сценарию.

1. Зафиксировать проблемы на бумаге (это мы уже сделали в виде экспертного заключения).
2. Отнести (переслать) подрядчику Претензию, в которой сказано, что заказчик требует устранить повреждения (или требует возместить затраты на устранение проблемы).
3. Если подрядчик игнорирует Претензию, владелец коттеджа устраняет проблему за свой счёт.
4. Владелец коттеджа обращается в суд, куда предъявляет договор с подрядчиком, а также документы, подтверждающие, что он понёс затраты на исправление ошибок подрядчика.

Александр Латыев

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

Теоретически можно не устранять проблемы самому, а, имея на руках заключение строительной экспертизы, сразу обратиться в суд, где потребовать от подрядчика сумму, необходимую для проведения ремонта. Но практика показывает, что суды охотнее решают дела, если истец – владелец коттеджа – уже понёс затраты на восстановление жилья, и может предъявить бумаги с конкретной суммой.

Тем не менее, специалисты замечают, что эксперт может установить размер ущерба от некачественно выполненных работ по результатам проведенного экспертного обследования, а значит вариант обращения в суд до исправления неполадок тоже вполне рабочий.

Переписка с подрядчиком

Впрочем, обращение в суд – это уже крайняя мера. Очень часто проблемы некачественного строительство удаётся решить полюбовно.

Ираида Ломакина

директор Центра строительных экспертиз «Защита»

Когда владелец дома предъявляет подрядчику экспертное заключение, составленное с соблюдением норм Процессуального кодекса, тот понимает, что человек, во-первых, имеет доказательства собственной правоты, во-вторых, готов добиваться своего, вплоть до обращения в суд. Часто этого достаточно, чтобы подрядчик добровольно выполнил требования заказчика.

Если же в ходе переговоров со строителями (проектировщиками, геологами) договориться о ремонте или компенсации не получилось, владельцу коттеджа надо изложить свои требования на бумаге — оформить Претензию (пункт 2 инструкции). Эту бумагу отнести «под подпись» в офис подрядчика или выслать ему заказным письмом с уведомлением. Если дело дойдёт до суда, подрядчик не сможет сказать, что не знал о требованиях, предъявляемых к нему.

Александр Латыев

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С»

В Претензии надо указать, что именно заказчик требует от подрядчика — устранения дефектов или компенсации стоимости ремонта. Также следует обозначить срок, в течение которого требования должны быть выполнены. Если срок прошёл и ничего не сделано, владелец коттеджа нанимает строителей, которые смогут устранить возникшие дефекты. Конечно, с новой строительной фирмой заключается договор и чётко фиксируются выплаченные ей суммы. О найме посторонних строителей желательно уведомить первого подрядчика. Письменно, под роспись или через почту.

Когда ремонт завершён, домовладелец собирает пакет бумаг, в который входят договор с первым подрядчиком, экспертное заключение и документы, подтверждающие затраты на исправление дефектов. Также он составляет исковое заявление и подаёт его в суд.

Можно пригласить в помощь профессионального юриста. Тот составит заявление, разработает стратегию поведения истца в судебном заседании, а за дополнительную плату будет участвовать в судебных заседаниях. Стоимость такого пакета услуг начинается от 50 тыс. руб. Это если привлекать грамотного молодого юриста и ему не придётся ездить в суд в другой город (по месту нахождения объекта). Услуги специалиста со стажем могут оказаться дороже в несколько раз.

Александр Латыев предупреждает, что стоимость услуг юриста может оказаться выше, чем ущерб, причинённый ошибкой строителей. И не стоит надеяться на то, что суд взыщет с подрядчика расходы на юриста в полном объёме. Нередки случаи, когда с ответчика взыскивается сумма, фактически покрывающая только судебные издержки истца. На компенсацию затрат на ремонт почти ничего не остаётся. Если цена ущерба невелика, то обиженному владельцу коттеджа, возможно, не стоит прибегать к услугам юриста, а лучше сделать всё самому.

Имеет ли смысл доводить дело до суда?

Юристы и строительные эксперты прямо говорят, что владельцу проблемного коттеджа следует идти в защите своих интересов до конца, если сумма ущерба от недоработки подрядчика достаточно велика, а на руках имеется договор с подрядчиком (подрядчиками). Ещё один важный элемент – наличие экспертного заключения (сделанного специалистом с подтверждённой квалификацией), из которого следует, что проблемы конструкции дома возникли вследствие ошибки строителей (проектировщиков, геологов, производителей материалов). Ну и конечно владельцу коттеджа следует реально оценить свои шансы взыскать сумму ущерба с подрядчика. Понятно, что если речь идёт о достаточно крупной фирме, то вероятность благоприятного решения проблемы высоки, ну а если работы вела бригада шабашников, то есть риск, вообще не найти её следов.

Если нет договора

Теоретически может оказаться, что у владельца коттеджа нет договора с бригадой, которая построила ему бракованный дом. В этом случае обращение в суд имеет смысл, если есть хоть какие-то доказательства того, что строительство вела именно эта фирма или эти конкретные лица. Тут могут пригодиться расписки в получении денег, другие платёжные документы (если деньги переводились на счёт фирмы), любые другие бумаги, подтверждающие проведение работ (смета, акт приёмки), фотографии, видеозаписи.

Если у истца есть платёжки с указанием реквизитов строительной фирмы, то суд, скорее всего, сочтёт это приемлемым доказательством участия фирмы в строительных работах. Если же имеются лишь «косвенные улики», то, истцу, скорее всего, придётся звать на помощь опытного юриста. Тот поможет подобрать доказательства. Стоимость подобных услуг обычно от 150 тыс. руб. В эту сумму, помимо сбора доказательств, входит составление искового заявления и участие юриста в судебных заседаниях.

Юристы, опрошенные Ремонт.Divandi, не назвали конкретные примеры рассмотрения в суде исков владельцев коттеджей к подрядчикам, в которых бы отсутствовал договор строительного подряда, но в один голос сказали, что подобные процессы полнее возможны.

Автор: Андрей Губанов

Ссылки по теме:

• Строительство домов, коттеджей