Сделать участок удобным для проживания: стадия – до начала стройки

  • 04.03.2015
  • 8139

Часто владельцы участков под ИЖС спешат начать строительство и забывают о подготовительном этапе. А ведь именно на этой «нулевой» стадии формируются условия комфортной (или некомфортной) жизни на собственной земле. Грамотная подготовка надела к застройке, как считают архитекторы, где-то даже важнее, чем само строительство.

Кроме собственно дома, на участке, как правило, располагаются скважина, ёмкость для канализации, гараж, технические постройки, баня. Нередко присутствует гостевая «полянка» с мангалом или барбекю. Каждый из этих объектов должен располагаться так, чтобы ничего не мешало его эксплуатации и при этом не нарушались градостроительные нормы. Кроме того, при составлении плана застройки участка следует предусмотреть пути для подъезда техники для создания того или иного объекта.

Архитекторы и строители предлагают следующий алгоритм освоения участка:

  • топосъёмка;
  • геофизические изыскания – поиск воды и изучение грунтов;
  • формирование эскизного проекта дома;
  • получение в Главархитектуре района градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
  • составление плана размещения объектов на участке;
  • бурение скважины;
  • организация канализации;
  • закладка фундамента дома.

Часто владельцы участка решают не проводить топосъёмку и исследования грунтов. Это позволяет сэкономить деньги и время. Но, как замечает директор строительной фирмы «Вертикаль Групп» Евгений Давыдов, подобная экономия нередко приводит к печальным результатам. Например, бывает, что дом возводят в незаметной на глаз впадине. Понятно, что в период половодья или дождей такая постройка окажется в центре большой лужи.

Евгений Давыдов
Не зная характеристик грунтов нельзя грамотно спроектировать фундамент. Если заказчик не собирается заказывать геологические исследования, можно взять архивные данные в Главархитектуре. Они могут быть неточными, но пусть будет хоть это. Либо если геофизические изыскания делал сосед, можно ориентироваться на них. Но будьте осторожны. На Урале геология сложная. В центре скального массива может оказаться торфяник или пятачок обводнённых грунтов. Бывает, что делают фундамент как у соседа, а он трескается. Заказчик винит строителей, хотя проблема не в качестве работ, а в неправильно спроектированном фундаменте.

Главный архитектор фирмы «Дизарх» Оксана Косинова замечает, что в ходе подготовительного этапа работ на участке, следует оформить разрешение на строительство. Это убережёт владельца от неожиданностей при вводе объекта в эксплуатацию. На практике же подавляющее большинство владельцев предпочитает сначала построить коттедж, а потом оформлять его в Главархитектуре в рамках «дачной амнистии». Как подчёркивает Евгений Давыдов, основная часть застройщиков проводит работы на участках достаточно грамотно, и особых проблем при регистрации жилья у них не возникает. Тем не менее, уже есть прецеденты, когда Росреестр отказывал владельцам «неправильных» домов в регистрации.

Топосъёмка и геология

Цены на топосъёмку и геофизику указаны в таблице (см. ниже). По итогам проведения топографической съёмки составляется план, на котором нанесены границы участка, отметки высот, соседские строения и другие объекты, расположенные рядом с участком или находящиеся на нём (лесной массив, опоры ЛЭП, подземные коммуникации и пр.). Формально результаты топосъёмки надо согласовать с эксплуатационными службами и районной администрацией, но на практике это делается не всегда. Если дом планируется строить по индивидуальному проекту с привлечением профессионального архитектора, последний, вероятнее всего, потребует проведения топосъёмки и будет строить проект на основании её данных.

Параллельно с топосъёмкой могут проводиться геофизические изыскания. По их результатам становится ясно, на какой глубине имеется питьевая вода (и имеется ли вообще) и каковы несущие характеристики грунтов.

Оксана Косинова
главный архитектор фирмы «Дизарх»
Размер водяной линзы гораздо больше, чем площадь участка под частную застройку, поэтому скважину, как правило, можно бить в любой точке земельного надела. Что касается характеристик грунта, от них зависит тип фундамента для коттеджа. Замечу, что для любых условий можно подобрать подходящий тип фундамента и поставить дом именно там, где хочет заказчик. Геология не должна отражаться на удобстве жилья.

Удержаться в рамках

Архитектор Оксана Косинова убеждена, что прежде чем начинать разбивку участка, необходимо составить хотя бы эскизный проект дома. Недопустимо оставлять под коттедж пятно «примерных» размеров. Высока вероятность того, что площадь или форма выделенного пятачка не позволят разместить на нём постройку, отвечающую потребностям заказчика.

Если дом возводится на землях ИЖС или на территории дачного товарищества, расположенного в границах населённого пункта, то он, по завершении строительства, регистрируется как жильё. Соответственно, при его создании надо ориентироваться на соответствующие строительные, пожарные и иные нормы.

Наталья Когригович
директор СК «Домъ»
При «посадке» дома на участок надо учесть строительные и санитарные нормы. В частности в СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улиц и проездов, соответственно на 5 и на 3 метра. Расстояние от дома до границы соседнего участка – не менее 3 метров. Хозяйственные постройки могут отстоять от соседского участка на 1 метр. Если надел находится рядом с лесом, то дом должен стоять более чем в 15 метрах от его границы. Но следует учесть, что граница леса может проходить не по последнему дереву, а по другим ориентирам. Поэтому данный вопрос надо уточнить в Главархитектуре.

Главный инженер Агентства Строительных Решений Алексей Русакович подчёркивает, что помимо федеральных норм, могут существовать местные ограничения. Например, районные власти или администрация посёлка планируют прокладку вдоль улицы ЛЭП или газовой трубы. У таких объектов имеется зона охраны, в которой не должны находиться жилые постройки. Тогда в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) будет указано, что отступ от красной линии должен быть не 5, а, например, 10 метров. С «местными» ограничениями сталкиваются и другие проектировщики.

Оксана Косинова
главный архитектор фирмы «Дизарх»
Проектируя коттедж в посёлке Палникс, мы столкнулись с требованием увеличения отступа от красной линии и межи до 8 метров. Встречаются сверхнормативные ограничения и на других территориях. Недавно согласовывали проект коттеджа на Уралмаше, и оказалось, что в районе действует норма – застройка не должна занимать более 20% площади участка. Ни в каких федеральных нормах и ГОСТах такого ограничения нет! В принципе по поводу подобных запретов можно было бы судиться с муниципалитетом, но обычно заказчики на это не идут. Жалко терять время. Проще выполнить предписанные условия.

Если застройщик не выполнит требования властей, последствия могут быть печальными. Вплоть до требования снести постройку и привести участок в первоначальный вид. Например, сравнительно недавно прокуратура вынесла представление о запрете строительства трёх коттеджей в районе Широкой Речки. Фундаменты этих зданий были заложены с нарушением строительных и санитарных норм.

Солнце, ветер и дорога

Помимо нормативов, на расположение дома и других построек влияют природные факторы. Руководитель и главный инженер ООО «Дом построим» Пётр Долгоруков напоминает, что важно учитывать расположение участка относительно сторон света. Если передняя сторона надела южная, то дом стоит поставить в некотором отдалении от передней границы и организовать перед ним открытое пространство (без высоких растений). Тогда дом будет хорошо освещаться. Если же юг сзади, то дом ставится поближе к дороге (но не ближе 5-8 метров, чтоб можно было поставить машину), а окна располагаются в основном на задней стене дома. Впрочем, если владелец участка предпочитает тень и прохладу, то ему стоит все сделать наоборот, чтобы максимально закрыть комнаты от попадания солнечных лучей.

Пётр Долгоруков
руководитель ООО «Дом построим»
Ещё один важный фактор – ветер. На Урале, как и на большей территории России, он преимущественно западный. Исходя из этого, надо продумать расположение бани, мангальной зоны. Постараться, чтобы дом не оказался в полосе задымления.

Оксана Косинова напоминает, что от направления ветра также зависит высота печных труб. А главный инженер Агентства Строительных Решений Алексей Русакович призывает не забывать о ещё одном метеорологическом явлении – о снеге. По его наблюдениям, люди в основном заказывают типовые проекты, многие из которых создавались для условий Европы. У таких домов нет высокого фундамента. А на Урале расчётные сугробы 1,8 метра.

Алексей Русакович
Высота отметки, на которой ставится дом – очень важный момент. Ведь как бывает, сначала строят, потом участок отсыпается – дом уходит в землю. Поэтому прежде чем закладывать фундамент надо сделать планировку и учесть, что участок поднимется. Ещё один момент – дорога рядом с участком. Скорее всего, она будет отсыпаться и окажется выше окрестных земель. Чтобы вода с дороги не шла на участок, его надо поднять и сделать между ним и дорогой дренажную канаву.

Скважина

В компании «Урал-Гидро» замечают, что питьевая вода на Урале находится на глубине не менее 30-33 метров. Всё что выше – верховые воды весьма сомнительного качества. Кстати, по наблюдениям екатеринбургских строителей, именно с бурением скважин на воду недоразумения случаются нередко.

Алексей Зыков
Очень часто владельцы совершают ошибку – сначала начинают строить дом, а потом берутся за скважину. И оказывается, что к выбранной точке бурения сложно или невозможно подогнать машину с буровой установкой. Также часто при оборудовании скважины не решается вопрос доступа к ней для обслуживания.

Главный архитектор фирмы «Дизарх» Оксана Косинова поясняет, что скважину надо бурить до закладки фундамента. Устье скважины можно расположить как под домом, так и за его пределами. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Скважина, стоящая особняком нуждается в утеплении, также надо утеплять трубу, идущую от скважины к дому. Если же скважина находится под домом, и в процессе эксплуатации выясняется, что у неё неправильно сделана обсадка, скважину невозможно будет перебурить. Придётся бить новую на улице.

Оксана Косинова
главный архитектор фирмы «Дизарх»
Часто заказчики опасаются, что скважина начнёт заиливаться. Такое действительно может случиться, если водозабором пользуются не постоянно, а, например, только летом. Если скважина всё время в работе она не заилится никогда. Чтобы очистить скважину, проводится продувание. Эту процедуру можно проводить, в том числе, если устье скважины находится в доме. Гофротруба у специальной машины вытягивается на 15 метров… Обычно мы предлагаем разместить устье скважины в отапливаемом гараже. Не надо дополнительного утепления и есть пространство для обслуживания.

Канализация

Ещё один объект, который желательно создать до начала строительства дома – система канализации. Её основой может быть ёмкость-накопитель или септик (аэрационная станция). В любом случае для размещения ёмкости или септика необходим котлован, глубиной до нескольких метров и траншея для подводящей трубы из дома. Если ставится ёмкость-накопитель, то надо ещё вывести из неё трубу для откачки накопившихся масс. Лучше если она будет не очень длинной (снижается риск промерзания), но при этом протянется за пределы участка. Обычно такая труба выводится за забор и снабжается заглушкой. В этом случае ассенизационная машина сможет провести откачку даже в отсутствии хозяев.

Екатеринбургские строители рассказывают, что в их практике были случаи, когда накопительная ёмкость была расположена таким образом, что было почти невозможно провести откачку накопленных масс из неё. Пришлось её выкопать и перенести в другое место.

По санитарным нормам накопительная ёмкость может располагаться не ближе 80 см. от дома. Аэрационную станцию придётся отодвинуть чуть подальше – минимум на 120 см.

Пётр Долгоруков
руководитель ООО «Дом построим»
Если поместить септик или накопительную ёмкость далеко от дома, то потребуется делать длинную траншею для подводящей трубы, а саму ёмкость закапывать на большую глубину, чтобы обеспечить необходимый угол наклона трубы. Поэтому чаще стараются эти сооружения поместить недалеко от дома. Желательно при этом, чтобы расстояние от устья водяной скважины до канализации было не меньше 25 м. Впрочем, данную норму удаётся выполнить далеко не всегда.

Что касается запаха от накопительного резервуара, то, как замечает, Оксана Косинова, он не будет беспокоить проживающих в доме, если правильно организована вентиляция ёмкости.

Если основа канализационной системы – септик, то на участке надо соорудить ещё дренажное поле (для него нужен котлован примерно 3×5×5 м.), дренажный или накопительный колодец. Эти работы также лучше провести до закладки фундамента дома. Причём, как замечает директор ООО «Магистраль» Алексей Зыков, при наличии на участке уклона, лучше расположить дренажные сооружения ниже дома и устья скважины.

Стоимость «нулевого этапа»

В таблице приведены примерные цены на работы, которые строители и архитекторы рекомендуют проделать до закладки фундамента.

Цены актуальны на январь-март 2015 года.

Вид работЦена
Топосъёмка (участок 10-15 сот.)15-20 тыс. руб.
Топосъёмка с согласованием с главархитектурой (участок 10–15 сот.)от 40 тыс. руб.
Геофизические изыскания – поиск водыот 10 тыс. руб.
Геофизические изыскания – изучение грунтовот 8 тыс. руб.
Нарисовать схему генплана 10 сотокот 20 тыс. руб.
Эскизная часть проекта дома без технической документации450 руб. за кв. м. общ. площади
Архитектурно-строительная часть проекта дома550 руб. за кв. м. общ. площади
Проектирование систем отопления и вентиляции (коттедж 200 кв. м.)25 тыс. руб.
Проектирование водопроводной и канализационной систем (коттедж 200 кв. м.)20 тыс. руб.
Проектирование электрической системы (коттедж 200 кв. м.)17 тыс. руб.
Проектирование наружных водопроводной и канализационной сетей15-20 тыс.
Услуги посредника по получению разрешения на строительство 25-45 тыс. за объект
Подключение дома к газовым сетям (посёлок газифицирован)170-350 тыс. руб.
Бурение и обсадка скважины на воду1-1,8 тыс. пог. м.
Обвязка скважины (установка подающей трубы, насоса, крышки)от 20 тыс.
Подключение коттеджа к электрическим сетямот 15 тыс. руб.
Установка аэрационной станции на 4-5 чел. (материалы и работа)от 120 тыс. руб.

Автор: Андрей Губанов

Ссылки по теме:

comments powered by HyperComments

Статьи по теме: дом, коттедж

Статьи по теме: смета

Статьи по теме: рабочий проект